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Garantie Des Vices Cachés En Vente Immobilière : Nouvelle Précision

Publié le 13/12/2021

La cour de cassation a rendu récemment un important arrêt concernant l'action reconnue à l'acquéreur d'un bien immobilier (ou un sous-acquéreur), en matière de garantie des vices cachés.

Tout vendeur d'un bien immobilier est tenu d'une garantie "à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus".

Au titre de cette garantie légale, appelée garantie de vices cachés, et sauf à ce qu'une clause exonératoire ou limitative de garantie puisse être à bon droit opposée, un (sous) acquéreur dispose en justice d'une action rédhibitoire (en résolution), et/ou estimatoire (diminution du prix) et/ou indemnitaire.

Comme rappelé dans le cadre d'un prochain conseil, l'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice. Le délai de deux ans peut être interrompu par son assignation en référé-expertise et est suspendu lorsque le juge fait droit à la demande d'expertise. Le délai recommence à courir à la date du dépôt du rapport de l'expert judiciaire.

La cour de cassation a été appelée à se prononcer, le 6 décembre 2021, sur le délai de la prescription extinctive applicable pour l'action en garantie des vices cachés.

Suivant un principale inédit sous cette forme, la Cour de cassation considère au vu de l'article 2224 du code civil que "l'encadrement dans le temps de l'action des vices cachés ne peut être assuré, comme en principe pour toute action personnelle ou mobilière", que par l'article 2232 du code civil, texte "qui édicte un délai butoir de 20 ans à compter de la naissance du droit".

Pour la cour de cassation, le "droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente, l'action en garantie des vices cachés doit donc être exercée dans les deux ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente".

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