VENTE D'UN TERRAIN DEVENU CONSTRUCTIBLE : LE POINT SUR LES TAXES SPECIFIQUES

Un vendeur peut être assujetti à deux taxes particulières (TFTC/LMA) lors de la première vente d'un terrain devenu constructible, par suite de son classement dans une zone constructible.

Pour la taxe "TFTC" : une taxe sur la cession à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles, souvent appelée taxe "TFTC", peut s'appliquer au titre de la plus-value (PV) réalisée lors de la vente d'un terrain devenu constructible. La TFTC peut être instituée par une commune, ou un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent pour les terrains nus rendus constructibles du fait de leur classement par un plan local d'urbanisme (PLU) en zone urbaine (U) ou une zone à urbaniser (AU) ouverte à l'urbanisation, ou un document d'urbanisme.

La TFTC est uniquement exigible dans certaines communes.

L'administration fiscale a publié le 31 janvier 2023 la liste indicative des communes et PECI concernées :

Pour la taxe LMA : "article 1605 nonies". Une autre taxe (appelée taxe "LMA") est applicable sous conditions, en cas de vente d'un terrain nu devenu constructible. Est concernée la vente d'un terrain nu rendu constructible du fait de son classement depuis 2010 par un PLU en zone U au AU ouverte à l'urbanisation, notamment. La taxe due par le vendeur est exigible lors de la première vente après qu'un terrain a été rendu constructible.

Dans le cadre du affaire le vendeur d'un terrain concerné a soulevé une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) mettant en cause la conformité de l'article 1605 nonies du GCI aux droits et libertés garantis par la Constitution. Le vendeur a mis notamment en avant le fait que le texte ne prévoit pas pour la définition du champ d'application de la taxe et celle de son assiette, la prise en compte des frais d'acquisition du terrain, ni celle des frais d'aménagement et de viabilisation exposés avant sa cession.

Dans un arrêt du 10 février 2023, le Conseil d'Etat a écarté la QPC, pour les motifs suivants :

Les juges ont souligné qu'en "prévoyant la prise en compte pour la définition du champ d'application de la taxe et celle de son assiette, d'une part du prix de cession du terrain, d'autre part de son prix d'acquisition ou à défaut de sa valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant sans distinguer le cas dans lequel celui-ci a supporté des frais d'acquisition lorsqu'il a lui-même acquis le terrain, ni celui dans lequel il a exposé des frais d'aménagement et de viabilisation avant la cession du terrain", l'article 1605 nonies du CGI traiter "de la même manière tous les contribubles".

Le Conseil d'Etat a également relevé que le législateur avait "entendu lutter contre la disparition des terres agricoles, en freinant notamment leur transformation en terrains à bâtir à des fins spéculatives. En définissant le champ d'application de la taxe et son assiette sans prendre en compte certains frais engagés, le cas échéant par le vendeur notamment ceux résultant des travaux d'aménagement et de viabilisation du terrain, lesquels ont pour effet de rendre celui-ci impropre à tout usage agricole, le législateur a fondé son appréciation sur des critères objectifs et rationnels en rapport direct avec l'objectif poursuivi."

Au final le Conseil d'Etat a jugé que le QPC ne présentait pas un "caractère sérieux" et a donc décidé de ne pas la renvoyer au Conseil constitutionnel.

Ce qu'il faut aussi prendre en compte : l'assiette des deux taxes est en principe égale à la plus-value réalisée, déterminée par différence entre le prix de vente du terrain et le prix d'acquisition stipulé dans les actes actualisé en fonction du dernier indice des prix à la consommation hors tabac publié par l'Insee.

Afn de simplifier le calcul du prix d'acquisition actualisé pour la détermination de l'assiette des taxes, l'administration fiscale admet, à titre de règle pratique que les contribuables utilisent pour les ventes concernées des coefficients d'érosion monétaire.

Dans le cadre d'une publication du 15 février 2023, l'administration fiscale a diffusé les nouveaux coefficients à prendre en compte pour une vente intervenant en 2023.

Si l'une et/ou l'autre taxe est due, une rubrique est à compléter dans la déclaration à régulariser. Le nouveau formulaire à régulariser en 2023 est désormais possible.

Côté notaires, le dépôt de la déclaration pour les taxes doit être effectué de manière dématérialisée.

La TFTC peut se cumuler, le cas échéant avec la taxe "article 1605 nonies".