Du nouveau pour le "prêt à taux 0"
Un décret et un arrêté ministériel publiés le 30 avril 2022 viennent de retoucher le cadre réglementaire applicable pour le dispositif de "prêt à taux zéro" (PTZ).
Dispositif PTZ : rappels : dans les conditions fixées par le Code de la construction et de l'habitation (CCH), le dispositif de prêt à taux zéro appele PTZ/PTZ+) permet à un primo-accédant, sous conditions de financer en parties l'achat ou la construction de sa résidence principale.
Comme expliqué dans un conseil, la loi de finances pour 2022 a prolongé d'un an, jusque fin 2023, le dispositif PTZ. Un décret 2021-1863 du 28.12.2021 a maintenu pour 2022, le cadre régelmentaire existant. Pour bénéficier d'un PTZ, un primo-accédant ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources, qui varient selon le zonage.
Pour le PTZ dans l'ancien : pour un achat dans l'ancien (logement existant), un primo-accédant peut sous conditions prétendre à un PTZ, appelé PTZ "réhabilitation", dans une commune située en zone dite détendue (B2 ou C), avec un programme de travaux d'amélioration.
Le bénéfice du PTZ "réhabilitation" est conditionné à la réalisation d'un programme de travaux permettant au logement concerné d'atteindre un certain niveau de performance minimale, dont la justification nécessite de présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) ou une évaluation énergétique s'appuyant sur la méthode de calcul dU DPE.
Pour tenir compte de la réforme du DPE, entrée en vigueur le 1er juillet 2021 et de l'évolution de la définition de la performance qui intégre désormais la notion d'émission de gaz à effet de serre, un décret n° 2022-761 du 28 avril 2022, publié le 30 avril 2022 est venu modifier le cadre réglementaire applicable au programme de travaux permettant de bénéficier du PTZ "réhabilitation".
A la suite du décret, le texte retouché précise que le programme de travaux doit permettre un niveau de performance minimal défini par un arrêté ministériel. L' emprunteur doit justifier du respect de ces conditions suivant les modalités fixées par cet arrêté ministériel.
Un arrêté ministériel LOGL2203757A du 28 avril 2022, publié le 30 avril 2022 est venu modifier à cet égard l'arrêté ministériel DEVL1026553A du 30 décembre 2010 relatif aux modalités d'application du dispositif PTZ.
Un texte retouché de l'arrêté du 30 décembre 2010 prévoit que pour satisfaire le niveau de performance minimal du programme de travaux, un emprunteur doit justifier :
* lorsqu'il dispose d'un DPE réalisé avant le 30 juin 2021 et en cours de validité, d'une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement avant travaux inférieur à 331 kWh/m²/an, évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement;
* à titre exceptionnel jusqu'au 31 août 2022, d'une consommation conventionnelle en éngergie primaire du logement après travaux inférieure à 331 kWh/m²/an évaluée sur les usages de l'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire et le refroidissement;
* dans les autres situations, d'un niveau de performance minimal après travaux permettant au logement d'être classé E.
Comme le souligne la notice de présentation de l'arrêté ministériel LOGL2203757A du28 avril, il est ainsi prévu une période transitoire jusqu'au 31 août 2022 afin "de laisser le temps aux ménages et aux acteurs de la filière de s'adapter à ces évolutions".
L'arrêté ministériel LOGL2203757A du 28 avril 2022 précise également les documents à fournir pour justifier du respect des exigences requises et modifie les attestations sur l'honneur requises.
Pour tous les PTZ : au cours des six années suivant la date de versement d'un PTZ, le logement concerné doit demeurer la résidence principale de l'emprunteur et ne peut être proposé à la location, sauf exceptions précisées par décret.
A cet égard, un texte du CCH prévoit que le logement doit être effectivement occupé à titre de résidence principale par l'emprunteur mais aussi par les personnes destinées à l'occuper à titre de résidence principale, dans les conditions fixées.
Est en l'état considérée comme résidence principale un logement occupé au moins huit mois par an, sauf exception suivantes :
* en cas de force majeure,
* raison de santé,
* obligation liée à l'activité professionnelle, caractérisée par des déplacements réguliers, par la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l'emprunteur à résider dans un logement qui n'est pas le logement financé avec le PTZ, par l'éloignement entre le logement financé et le lieu de l'activité (dans la limite d'une durée de trois ans lorsque le logement n'est pas occupé par l'une des personnes concernées),
* mise en location du logement dans les conditions requises.
Le décret n° 2022-761 du 28 avril 2022 est venu assouplir les modalités d'application de la règle d'occupation à titre de résidence principale, en ajoutant une autre exception. Il s'agit du cas où, par "la nécessité absolue de service découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail", une personne destinée à occuper le logement financé avec le PTZ à titre de résidence principale est contrainte à résider dans un autre logement (l'exception n'est donc plus limitée à l'emprunteur lui-même).
Cette nouvelle réglementaire est entrée en vigueur le 1er mai 2022.