Covid-19 du nouveau pour les copropriétés !
La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022, qui est venue instaurer le "pass vaccinal", comporte un article qui concerne le fonctionnement des copropriétés. Que faut-il vite savoir, à ce sujet ?
Pour le nouveau cadre légal lié à la crise sanitaire, comme les médias s'en sont fait largement l'écho, le législateur vient de fixer un nouveau cadre légal pour la gestion de la crise sanitaire liée à l'épidémie de coronavirus et ses variants.
A la suite de sa validation partielle par le Conseil Constitutionnel, la loi a été promulguée puis publiée le 23 janvier 2022. Il s'agit de la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le code de la santé publique.
La mesure la plus emblématique de la loi, qui a été complétée par un décret, consiste en l'instauration d'un "pass vaccinal", en lieu et place du "pass sanitaire". Le dispositif, applicable depuis le 24 janvier 2022, impose à ce titre en principe "la présentation d'un justificatif de statut vaccinal concernant la covid-19" concernant l'accès des personnes âgées d'au moins seize ans pour certains établissements, lieux, services et évènements. Notons que des salons professionnels et des séminaires professionnels (s'ils ont lieu à l'extérieur de l'entreprise et rassemblent plus de 50 personnes) sont concernés.
Un examen attentif de la loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 révèle qu'elle comporte aussi des mesures qui intéressent la vie des copropriététés, afin d'adapter certaines règles applicables, à titre dérogatoire et temporaire.
Du nouveau pour le dispositif exceptionnel en copropriété, comme expliqué dans divers conseils, les pouvoirs publics ont mis en place en mars 2020 un dispositif exceptionnel destiné à prendre en compte, pour le fonctionnement des copropriétés et l'organisation d'une assemblée générale (AG) de copropriétaires, la crise sanitaire liée à l'épidémie de Covid-19. Ce dispositif, qui a été retouché à plusieurs reprises est organisé par une ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des règles applicables aux juridictions de l'ordre judiciaire statuant en matière non pénale et aux contrats de syndic de copropriété.
La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 est venue modifier l'ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 pour retoucher ou compléter les textes liés au dispositif exceptionnel, de la manière suivante (les modifications ou nouveautés à prendre en compte sont visées en gras).
Pour les contrats de syndics de copropriété, à titre dérogatoire lorsque l'assemblée générale appelée à désiger un syndic n'a pas pu ou ne peut se tenir, le contrat de syndic qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus est renouvelé dans les mêmes termes jusqu'à la prise d'effet du nouveau contrat du syndic désigné par la prochaine AG. La prise d'effet du contrat doit intervenir au plus tard le 15 avril 2022. La rémunération forfaitaire du syndic est déterminée selon les termes du contrat qui expire ou a expiré, au prorata de la durée de son renouvellement.
Pour le membres d'un conseil syndical, lorsqu'uen AG de copropriétaires, appelée à élire les membres du conseil syndical, n'a pas pu ou ne peut se tenir, le mandat confié par décision de l'AG aux membres du conseil syndical, qui expire ou a expiré entre le 1er janvier 2022 et le 15 février 2022 inclus, est renouvelé jusqu'à la tenue de la prochaine assemblée générales des copropriétaires. Cette AG doit intervenir au plus tard le 15 avril 2022.
Organisation d'une AG en distanciel, à titre dérogatoire, jusqu'au 31 juillet 2022, un syndic de copropriété peut prévoir que les copropriétaires ne participent pas à une AG en présence physique.
Dans ce cas, les copropriétaires participent en principe à l'AG par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification. Les copropriétaires peuvent également voter par correspondance, avant la tenue de l'assemblée générale, dans les conditions fixées par l'article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965.
A titre dérogatoire, lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique est impossible pour des raisons techniques et matérielles, le syndic peut prévoir après avis du conseil syndical que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. Il est précisé que lorsqu'un "vote par correspondance est organisé en lieu et place de la tenue d'une assemblée générales donnant lieu à la rémunération forfaitaire prévue", les prestations fournies par le syndic au titre du traitement de ce vote sont comprises dans le forfait".
Si un syndic de copropriété décide de faire application de l'un ou l'autre de ces dispositifs, et qu'une AG des copropriétaires a déjà été convoquée, il reste tenu d'en informer les copropriétaires au moins 15 jours avant la tenue de l'AG par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information.
Il est précisé que si ce délai d'information de 15 jours ne peut être respecté, le syndic de copropriété "peut reporter la tenue de l'assemblée générales" et le cas échéant, décider d'organiser une assemblée générales en distanciel par visioconférence (ou moyen équivalent). Le syndic de copropriété doit alors en informer "les copropriétaires, au plus tard le jour prévu pour la tenue de cette assemblée, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de cette information. Cette assemblée générale se tient dans un délai qui ne peut être inférieur à quinze jours à compter de la date initialement prévue.
Relevons aussi que jusquau 31 juillet 2022 un syndic de copropriété "peut décider des moyens et supports techniques permettant à l'ensemble des copropriétaires de participer à l'assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification, la transmission de leur voix, ainsi que la retransmission continue et simultanée des délibérations. Ces moyens et supports techniques sont utilisés jusqu'à ce que l'assemblée générale se prononce sur leur utilisation.
Vote en AG - délégations de vote. Jusqu'au 31 juillet 2022, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles ses mandats n'excède pas 15% des voix du syndicat des copropriétaires.