Crédit Immobilier : Une Bonne Nouvelle En Vue !

Publié le 14/01/2021

Le haut conseil de stabilité financière (HCSF) vient d'annoncer une mesure positive concernant les conditions d'octroi, par les établissements de crédit, de prêts immobiliers destinés à financer l'acquisition ou la construction de logements. Que faut-il savoir ?

Pour les recommandations en matière de crédit immobilier : un organisme, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), a pour mission d'exercer "la surveillance du système financier dans son ensemble dans le but d'en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique". A ce titre, le HCSF est chargé de "définir la politique macroprudentielle", et d'assuer diverses missions, notamment en formulant des recommandations "de nature à prévenir tout risque systématique et toute menace à la stabilité financière.

Fin 2019, le HCSF a publié une recommandation n° R-HCSF-2019-1 relative aux évolutions du marché immobilier résidentiel en France en matière d'octroi de crédit. Dans le cadre de cette recommandation du 20 décembre 2019, il a été demandé aux établissements de crédit de respecter des "bonnes pratiques" en matière de crédit immobilier, et notamment :

* de s'appuyer principalement sur une appréciation de la solvabilité des emprunteurs et veiller à ce que, de manière habituelle, pas plus d'un tiers des revenus maximum soit consacré au remboursement des dettes (taux d'effort inférieur à 33%)

* d'octroyer des crédit avec une maturité raisonnable (25 ans maximum) permettant aux établissement de prêter à taux fixe tout en maitrisant le risque de taux sur longue période.

Une notice établie par le HCSF, mise à jour en août 2020, définit précisément les critères de la recommandation. L'actualisation intervenue en août 2020 a eu pour objectif de clarifier le traitement des loyers associés à des investissements locatifs et des avantages fiscaux liés aux dispostifis "Pinel" et "Denormandie".

Des ajustements en vue : le HCSF s'est réuni le 17 décembre 2020, sous la présidence du Ministre de l'Economie des Finances et de la Relance. Dans le cadre de sa séance, le Haut Conseil a notamment fait une première analyse de l'impact de la recommandation n° R-HCSF-2019 du 20 décembre 2019. Sur la base de ce diagnosti, le Haut Conseil a décidé de procéder à certains ajustements de la recommandation.

Dans un communiqué officiel daté du 17 décembre 2020, le HCSF "rapelle son objectif de préserver des pratiques saines conciliant un accès large au crédit et des conditions d'octroi assurant la stabilité financière et la protection des ménages. Sur la base de ces élements, il a décidé d'ajustersa recommandation sur les points suivants :

* la recommandation sera précisée pour confirmer qu'elle ne fait pas obstacle aux rachats et renégocations de crédit dès lors qu'ils permettent de réduire le taux d'effort ou la maturité des crédits, le regroupement de crédits relève de la même logique dès lors que ces crédits ont été octroyés de manière indépendante.

* les différés d'amortissement dans une limite de 2 ans seront pris en compte pour intéger les spécificités de certaines opérations notamment les ventes en l'état futu d'achèvement et les contrats de construction de maisons individuelles.

* compte tenu des pratiques constates sur le calcul du taux d'effort, son mode de calcul fera l'objet précisions complémentaires et la réference passera de 33 % à 35 %.

* la marge de flexibilité concernant les nouveaux prêts pouvant s'écarter des meilleurs pratiques relatives à la maturité et au taux d'effort, sera portée de 15% à 20% et sera davantage ciblée sur la primo-accession.

Dans le cadre de son communiqué, le HCSF a indiqué qu'il adopterait "formellement dans les semaines à venir une recommandation ajustée et une notice actualisée".

Le HCSF précise qu'il compte en outre adopter à l'été 2021, une mesure permettant de donner à la recommandation un caractère juridiquement contraignant.

En attendant tous les établissements de crédit sont invités par le HCSF à respecter la recommandation en "veillant à assurer un accès large et adapté de leurs clients au crédit immobilier.

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