Covid-19 : incidence du reconfinement pour les copropriétés
Avec la nouvelle période de confinement, la tenue d'une assemblée générale (AG) de copropriétaires en présentiel est remise en cause. Que peut / doit faire un syndic de copropriété, à ce sujet ?
Pour la tenue des assemblées générales pendant le reconfinement, comme expliqué dans une actualité du 30 octobre 2020, un décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020 est venu fixer les règles applicables dans le cadre du nouveau dispositif de confinement, décidé par les pouvoirs publics
Le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 interdit tout déplacement de personne hors de son lieu de résidence, à l'exception de déplacement pour certains motifs.
Le décret n'a pas prévu de dérogation spécifique permettant à des copopriétaires de se dépacer pour assister à une assemblée générales (AG) des copropriétaires
Les copropriétés se trouvent de fait dans l'impossibilités de tenir des assemblées générales dans des conditions normales (en présentiel).
Une AG dématérialisée est possible : comme expliqué dans un conseil, un dispostif exceptionnel, créé par une ordonnance n°2020-595 du 20 mai 2020 a été mis en place pour permettre l'organisation d'une AG de copropriété de manière totalement dématérialisée. Ce dispositif, qui est organisé dans une ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, a vocation à s'appliquer jusqu'au 31 janvier 2021, en l'état.
Côté syndic, jusqu'au 31 janvier 2021, vous pouvez prévoir que des copropriétaires ne participent pas à l'AG en présentiel. Dans ce cas, les copropriétaires participent en principe à l'AG par visioconférence (ou moyen de communication électronique équivalent), et peuvent aussi voter par correspondance avant l'AG, avec le formulaire réglementaire, dans les conditions fixées par la loi du 10 juillet 1965. Rappelons que le cadre réglementaire, applicable pour le vote par correspondance, a été précisé par un décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, et un arrêté ministériel du 2 juillet 2020, publié le 3 juillet 2020.
Le recours à la visioconférence (ou moyen équivalent) est possible sans qu'une AG ait décidé au préalable des modalités de sa mise en oeuvre. Jusqu'au 31 janvier 2021, un syndic peut décider des moyens techniques permettant aux copropriétaires de participer à une AG par visioconférene, ou un autre moyen équivalent.
Si le recours à la visioconférence (ou moyen équivalent) n'est pas possible, un syndic de copropriété peut prévoir que les décisions seront prises au seul moyen du vote par correspondane. Dans ce cas, la convocation à l'AG doit précisier que les copropriétaires ne peuvent voter que par correspondance.
Et pour une AG déjà convoquée ? En l'état du droit, et du décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020, il parait prudent de considérer qu'une AG, qui a été convoquée pour se tenir prochainement en présentiel, ne peut être organisée.
Certains soulignent que le décret n°2020-1310 du 29 octobre 2020 autorise certes, sous conditions, des déplacements à titre dérogatoire en vue de répondre à une convocation administrative. Le décret permet en outre notamment dans des gymnases, ou des salles de conférences ou de réunions de type L.
La tenue d'une AG en présentiel au vu de ces éléments n'est toutefois pas à l'abri d'une contestations, à notre avis, au regard notamment de l'article 4 du décret du 29 octobre 2020, qui admet les déplacements à titre dérogatoire uniquement "en évitant tout regroupement de personnes". En outre, l'article 3 III du décret interdit en principe les réuions, dans un lieu ouvert au public, mettant en présence de manière simultanée plus de six personnes.
Des organisations professionnelle du secteur, par exemple le Snpi, considèrent que la tenue des assemblées générales de copropriétaires n'est pas possible ou est impossible en présentiel. Comme cela a pu être souligné, une discussion et un questionnement sont en tout état de cause possible sur "la capacité à adapter, dans un cadre juridique sécurisé, l'organisation des assemblées générales d'ores et déjà convoquées dans les 15 jours à venir.
Si une AG a déjà été convoquée, un syndic de copropriété peut toutefois avoir recours au dispositif exceptionnel, organisé par l'ordonnace n°2020-304 du 25 mars 2020 (AG dématérialisée), en informant les copropriétaires, au moins 15 jours avant la tene de l'AG prévue, par tout moyen permettant d'établir avec certitude la date de la réception de l'information (par LRAR, par exemple).
Si l'AG convoquée a lieu dans un délai inférieur à 15 jours, il est sage, à notre avis, de prévoir d'annuler cette AG, et de reconvoquer une nouvelle AG (dématérialisée) pour une nouvelle date.
Si une AG en présentiel ne peut se tenir, et comme cela est préconisé par certains, il peut être prudent côté syndic de dresser un procès-verbal de carence, indiquant le motif d'annulation.
Et pour les contrats de syndics ? la mesure exceptionnelle, qui a permis de renouveler automatiquement des contrats de syndic (et mandats de conseillers syndicaux) jusqu'à la tenue d'une prochaine AG d'ici le 31 janvier 2021 inclus, concerne uniquement, en l'état, les contrats (et mandats) qui ont expiré entre le 12 mars et le 23 juillet 2020 inclus.
Au vu de la situation actuelle, une loi ou une ordonnanceserait à notre avis bien utils pour étendre pareille mesure aux contrats (et mandats) qui ont pris fin après le 3 juilelt 2020, ou qui prendront fin pendant le durée du nouveau confinement.
Il est à relever que, dans le cadre de l'examen du projet de loi autorisant la prorogation de l'état d'urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire, un texte a été adopté par les députés, en première lecture, afin d'habiliter le Gouvernement à prendre par ordonnance de nouvelles mesures destinées à adapter "le droit de la copropriété des immeubles bâtis pour tenir compte notamment pour la désigantion des syndics, de l'impossibilité ou des difficultés de réunion des assemblées générales de copropriétaires".
Le texte a toutefois été écarté par le Sénat, le 30 octobre 2020.
Réunie le 30 octobre 2020, la commission mixte paritaire n'est pas parvenue à un accord pour élaborer un texte commun sur les dispositions restant en discussion du projet de loi. Il reviendra au final à l'assemblée nationale, qui a le dernier mot, de se prononcer.